Вітаємо! Ви перейшли до рівня 2/10. Якщо думали, що «складно» – це визначитись із фільтрами на сайтах пошуку житла, на жаль, немає. Попереду найцікавіше: поринути у вир забудовників, договорів купівлі-продажу, ДДУ, ЄДРН і … Стійте, не йдіть! Пікабу та забудовник ПІК пояснять усі (ну, чи майже всі) – у рамках проекту «10 кроків до купівлі житла».
Увага: якщо ви хочете просто дізнатися, де шукати квартиру та як її вибрати – йдіть сюди. Непідготовленим потенційним покупцям/пайовикам без підготовки буде складно 🙂
Якщо квартира мрії – у вже зданому будинку-новобудові
Найнадійніший і найпростіший варіант – готова новобудова. Ви самі побачите та оціните якість матеріалів, планування, чи все вже підключено та проведено, як там із ліфтом та загалом із благоустроєм будинку. Простіше і проконтролювати чистоту угоди буде менше обтяжень у вигляді власника, табору його далеких родичів, прописаних у квартирі, та боргів по комуналці чи капремонту. Все добре, крім вартості: швидше за все, така квартира, в порівнянні з будинками, що будуються, обійдеться дорожче, а варіантів при цьому буде менше. До речі, не факт, що вторинка буде дешевшою, якщо ви дуже хочете заїхати якнайшвидше, – іноді пристойно продавці завищують ціни і не дуже щедрі на знижки.
У будь-якому випадку перед покупкою необхідно знову перетворитися на детектива, уважного до всіх деталей, і вивчити сайт компанії-забудовника. Шукайте ось це документ. дозвіл на введення об’єкта в експлуатацію.
За законом будинок має бути поставлений на кадастровий облік, інакше покупці просто не зможуть оформити квартиру у власність. Потім – їдьте в офіс забудовника, звірте дозвіл із сайту з оригіналом та починайте підбирати планування квартири. Після цього можна їхати сам об’єкт. Забудовник зобов’язаний надати таку можливість, якщо будинок зданий. Якщо будинок ще будують, тоді вам можуть відмовити (мають право!). Угода оформляється за договором купівлі-продажу. Після внесення повної оплати підписується акт передачі та реєструється право власності. І все!
Якщо квартира мрії – у новобудові, яку ще будують.
Купуючи квартиру на початковій стадії будівництва будинку, можна заощадити аж до 50% вартості (але реальніше, звичайно, до 20-30%). Самим забудовникам продавати безпосередньо вигідніше: у них одразу формується фінансовий план будівництва, не треба брати гроші у банку та платити за це відсотки.
Тут у вас у голові напевно промайнули всі історії ошуканих пайовиків (Так називають тих, хто купує квартиру в новобудові за договором пайової участі) та недобросовісних забудовників. Не треба заходити у стрічку новин, щоб згадати, що щороку якась компанія-забудовник банкрутує. Але з вами такого не буде.
Як максимально себе убезпечити, купуючи житло в будинку, що будується
Для цього важливо перевірити репутацію забудовника та пройти кілька етапів. Найкраще пройти всі етапи самому, тому що знайти сумлінного рієлтора – окремий квест. Але повернемось до перевірки забудовника.
1. Прошерстіть інформацію по всіляких базах
Регіональна влада зазвичай публікує так звані чорні списки неблагонадійних будівельних компаній. Наприклад, Москомбудінвест оновлює у себе на сайті список проблемних об’єктів і, навпаки, надійних забудовників Москви, в цьому переліку тільки ті компанії, які працюють по ДДУ (про це трохи нижче, терпіння!). Така сама практика є й у Підмосков’ї.
2. Вивчіть документи: проектну декларацію та дозвіл на будівництво
Основних документів всього два, легко запам’ятати, а знайти їх, як правило, можна прямо на сайті забудовника. Разрешение на строительство видають владу населеного пункту. Якщо документа немає, то забудовник не має права будувати об’єкт і, відповідно, брати у вас гроші. Проектная декларация – Документ вже самого забудовника. Там представлені дані про саму компанію та про проект: його місцезнаходження, адресу юридичної особи, режим роботи, держреєстрація, список засновників та проектів за останні три роки, номер та термін дії ліцензії, етапи будівництва, терміни, фінанси… Ви там не заснули? Так, звучить дуже нудно, але це правда важливо. Зберіться! І ще дещо: забудовник может приховувати проектну декларацію, а то й рекламує своє будівництво.
На які моменти звернути увагу? У проектній декларації зазначено інформацію, за допомогою яких коштів ведеться будівництво. Що частка проектного фінансування, тобто «на гроші банку», — тим краще. Будівництво – справа дорога. Забудовник поки що (до 1 липня 2019 року) має три опції для фінансування об’єкта:
– Використання власних коштів,
— привлечение денег дольщиков,
— финансирование за счет банковских кредитов (проектное финансирование).
В останньому випадку банк видає кошти на проект, а будівельна компанія повертає позику із грошей, отриманих від покупців. На час будівництва з проектного фінансування ділянка залишається у заставі у банку, доки забудовник не поверне позику.
З 1 липня 2019 року вводиться абсолютно нова схема (частково вже запрацювала з липня 2018-го): покупець житла в будинку, що будується, перераховує гроші за квартиру не відразу забудовнику, а банку на ескроу-рахунок. Ці кошти залишаться недоторканними, поки компанія не здасть будинок, а один із покупців квартир не оформить право власності. Тільки після цього будівельна компанія отримає доступ до грошей, які перерахували пайовики. А саме будівництво вестиметься за рахунок банківських кредитів. Докладніше про ці зміни – у четвертому кроці (точніше статті) шляху покупця – не перемикайтеся!
Ще можна прикинути відповідність термінам, зазначеним у проектній декларації. Для будівництва панельного будинку потрібно до року, монолітно-каркасної будівлі – до двох років, цегляної – до трьох. Відповідальний забудовник вказує у документі термін здачі об’єкта в експлуатацію. Подивитися зразки всіх документів можна на сайті ПІК.
3. А тепер порівняйте документи із сайту забудовника з оригіналами в офісі
Ви маєте повне право переглянути установчі документи: статут, свідоцтво про держреєстрацію, свідоцтво про постановку на облік у податковій, річні звіти, аудиторські висновки. І звірити документи із проектною декларацією на сайті. За законом, забудовник зобов’язаний надати клієнту для ознайомлення засвідчені копії цих документів.
4. Перевірте, чи є у забудовника права на ділянку, де ведеться будівництво (право власності або договір оренди)
Якщо земля муніципальна чи державна, потрібен інвестиційний контракт між забудовником та уповноваженим органом влади, а також умови щодо розподілу збудованого майна (квартир). Зазвичай за користування землею забудовник віддає місту частину збудованого житла. Треба переконатися, що квартира, яку ви хочете купити, дійсно вважається часткою забудовника. Якщо на сайті забудовника немає цього документа, можна зробити запит до мерії.
5. Не стесняйтесь мониторить соцсети и спрашивать про стройку
Відгуки в соцмережах та чати мешканців інших житлових комплексів (якщо такі є) від забудовника – криниця безцінної інформації. Вони чесно розкажуть, чи були недоробки, чи затягувалися терміни і взагалі про ставлення забудовника. Якщо забудовник робить фотозвіти, веде онлайн-трансляцію і всіляко звітує про етапи будівництва – це, безумовно, плюс у карму. До речі, недобудовані будинки теж мають свої чати: можна об’єднатися з іншими такими ж ждунами і моніторити будівництво разом. Так і з сусідами потім не доведеться знайомитись!
6. Поинтересуйтесь техусловиями на подключение коммуникаций
Техумови не входять до списку обов’язкових документів, які забудовник повинен показати на першу вимогу. Але якщо ви дуже переживаєте, можете поцікавитися, чи можуть вам показати ці папірці. Додаткове заспокійливе, що опалення та воду підключать у строки, зазначені у проектній декларації.
7. Уточните, застрахована ли ответственность застройщика
Нині у цій сфері перехідний період. Донедавна (жовтня 2017 року) відповідальність будівельної компанії потрібно було страхувати в одній із компаній, затвердженій Центральним банком. Страхові компанії співпрацювали із забудовниками тільки по тих об’єктах, де договір пайової участі був укладений до 20 жовтня 2017 року (актуально для тих будинків, що будуються, квартири в яких були продані/куплені до цього терміну). З жовтня 2017 року забудовники повинні відраховувати 1,2% від суми кожного договору до Фонду захисту прав пайовиків.
8. Розберіться, що таке договір пайової участі (дуже важливо!)
Договір пайової участі (відомий як ДДУ) — головний документ, який фіксує відносини між забудовником і покупцем при придбанні квартири в будинку, що будується. У проекті договору, який вам дадуть в офісі забудовника, обов’язково має бути таке:
– Будівельна адреса будинку;
– Кадастровий номер ділянки, на якій будують будинок;
– Поверх та попередній номер квартири;
– Висота стель, планування та площа квартири;
– Дата здачі об’єкта.
Хороший знак, якщо компанія показує документи на будівництво на першу вимогу (означає, нічого приховувати!). Якщо заздалегідь зрозуміло, що будівельна компанія, швидше за все, не укладеться у терміни, вказані у ДДУ, вона має запропонувати клієнту додаткову угоду чи договір із новою датою. У клієнта є право як погодитись, так і зажадати свої гроші назад.
Якщо забудовник збанкрутував, пайовику виплачується компенсація від Фонду захисту прав пайовиків. Якщо за підсумками будівництва результат не той, що зазначений у ДДУ, покупець має повне право вимагати назад свої гроші або компенсацію. Крім того, пенні вважаються за кожен день прострочення під час здачі будинку.
Внимание: не путайте договор долевого участие и долевое строительство!
Наразі деякі кажуть, що «часткове будівництво» зникне після 1 липня 2019 року. Але це вірно лише у контексті фінансування будівництва. Сам договір пайової участі (ДДУ) ніхто не скасовує. З 1 липня 2019-го забудовник і покупець так само укладатимуть ДДУ, але в договорі вказуватимуть, що оплата проходитиме через ескроу-рахунок. Після цього потрібно укласти тристоронній договір між забудовником, банком (зі списку ЦП) та покупцем.
Про це ми також докладно розповімо, але в іншому випуску нашого гайду з купівлі квартири.
Якщо квартира мрії в новобудові, що будується, але її встиг купити хтось інший 🙁
Так теж буває, не засмучуйтесь! Тому що можна купити квартиру в іншого пайовика. Це називається «переуступка». Тут навіть можна заощадити, тому що покупці можуть виставляти ціну трохи нижче, ніж у забудовника, щоб швидше отримати гроші. Сама компанія, що логічно, підвищує ціни в міру готовності будинку.
Тут актуальні всі методи перевірки забудовника, описані вище. Плюс додаються нюанси договору «цесії» — право перепоступити своє право на отримання квартири в будинку третім особам, що будується. Причини цесії можуть бути різними: пайовику потрібні гроші на інший варіант (а на цьому він щось запрацює) або пайовик повинен банку. Продавцем може бути як фізична особа, так і юридична (наприклад, підрядник, який брав участь у будівництві).
Попередні пайовики не несуть відповідальності перед новими пайовиками ні за терміни, ні за якість будівництва. Якщо у продавця борг перед забудовником, він повністю переходить на покупця. Плюс потрібно отримати у забудовника згоду на вчинення правочину. Більшість забудовників прописують у ДДУ, що переуступка можлива лише за їхньою письмовою згодою і вимагають за це гроші. Комісія може бути фіксованою (від 30 – 60 000 рублів), залежати від суми нової угоди (від 2 до 5%) чи бути взагалі.
Ну а якщо продавець повністю розплатився із забудовником, то згідно із законом згода забудовника вже не потрібна. Але цей документ знадобиться при оформленні правочину в реєстраційній палаті (або в тому випадку, якщо квартиру купують в іпотеку). Так, таке вже у нас законодавство.
Якщо квартира мрії – вторинка
Про переваги та недоліки вторинки перед новобудовою ми писали тут. Плюс зрозумілий – можна не чекати і одразу переїжджати. А ось далі… Серед основних документів, які має надати продавець:
– Документи на квартиру (свідоцтво про держреєстрацію, документ купівлі-продажу, свідоцтво про право на спадщину);
— єдиний житловий документ (можна отримати в МФЦ): у ньому інформація про квартиру та мешканців;
– Витяг з Єдиного державного реєстру нерухомості (ЄДРН), де можна дізнатися всю правду про власників і обтяження на квартиру, довідка дійсна місяць з моменту видачі;
— справка о дееспособности продавца.
Є ще багато нюансів, якщо квартира продається за частинами, якщо один із власників – неповнолітній чи було незаконне перепланування, але це окрема велика тема.
Все зійшлося! Як домовитися про перегляд та навіщо потрібна бронь
Вважатимемо, що ви вже визначилися (хоч приблизно), як має виглядати ваша квартира: скільки квадратних метрів, яке планування, на якому поверсі і ще 25 дрібниць. Час домовитися про перегляд та, можливо, забронювати квартиру, щоб її не забрав інший претендент.
Якщо будинок вже зданий, то із переглядом квартири зазвичай не виникає проблем. А от якщо будинок знаходиться на стадії будівництва, то за технічним регламентом про безпеку, покупець не може перебувати на будівельному об’єкті. Великі компанії влаштовують перегляд у вже зданих будинках чи організованих шоу-румах. Така послуга є і у забудовника ПІКу.
До укладання угоди квартиру, що сподобалася, можна забронювати. Плата за броню часом доходить до 2,5% вартості квартири. Тут треба грамотно скласти договір бронювання, щоб була можливість відмовитися від броні та повернути свої гроші, якщо раптом зміняться плани. Все це напишіть заздалегідь. Бронь також оформляється по-різному: як авансовий платіж за договором ДДУ/купівлі-продажу або як платна послуга. Якщо клієнт не встигає вчасно виплатити гроші, що залишилися, великі компанії зазвичай йдуть назустріч і намагаються залишити покупця в наступному проекті (за його згодою).
Отже, ви вдалося зібрати кошти, бронь нікуди не зрушила і ви виходите на фінішну пряму. Майже на фінішну, без урахування занурення у нетрі іпотеки та відмінності планувань.
Виходимо на угоду: які документи потрібні
1. Для договору купівлі-продажу (при купівлі квартири у готовому новому будинку/на вторинному ринку):
– Паспорт покупця/продавця. Якщо від боку діє представник, знадобиться нотаріальна довіреність;
– договір купівлі-продажу у трьох примірниках. Один залишиться в Росреєстрі, два інших видадуть сторонам угоди;
— акт приймання-передачі у трьох примірниках (аналогічно до договору);
– Витяг з Єдиного державного реєстру нерухомості (ЄДРН) на квартиру, або свідоцтво про право власності продавця;
– Квитанція на оплату держмита;
– Довідка про зареєстрованих осіб у квартирі.
І це навіть не весь список (вибачте). Додатково можуть бути потрібні інші документи. Наприклад, на іпотеку, нотаріальну згоду чоловіка на купівлю/продаж квартири, якщо покупець/продавець у шлюбі, або дозвіл органу опіки та піклування, якщо власник квартири, яку ви збираєтеся купувати, – неповнолітній. Вам це збирати не доведеться, звичайно, але запитати – потрібно, щоб продавець не надумав нічого приховати.
Термін реєстрації договору купівлі-продажу квартири – від 5 до 14 робочих днів.
2. Для договору пайової участі (при купівлі квартири в будинку, що будується у забудовника):
— паспорт покупателя (покупателей);
— згоду від чоловіка (дружини), якщо покупець у шлюбі, оскільки нерухомість вважається «спільно придбаною»;
– свідоцтво про народження, якщо квартира закріплюється за дитиною;
– Іпотечна угода та довідка від банку, якщо ви купуєте квартиру в іпотеку.
Важливо: оплачувати квартиру потрібно лише після реєстрації ДДУ у Росреєстрі. Забудовник не може брати з вас гроші, доки договір не буде зареєстрований. Якщо компанія просить сплатити квартиру до реєстрації ДДУ, це незаконно.
Все зрозуміло (здається), але однаково страшно? Це нормально
Щоб убезпечити себе від шахрайства, банкрутства, довгобуду, змін проекту чи ціни та просто недоробок, дотримуйтесь наступного алгоритму:
1. Обережно вибирайте забудовника, не шкодуйте час на перевірку в різних базах.
2. Ретельно перевіряйте документи забудовника (див. початок статті).
3. Під час укладання ДДУ радьтеся з юристами, щоб врахувати всі нюанси.
4. Тільки після цього підписуйте іпотечну угоду (про неї у наступній статті).
5. Внимательно отслеживайте ход строительства.
А потім чекайте рекомендованого листа від забудовника про те, що будинок та квартири готові, і він готовий вам передати ключі.
Не будемо пускати пил в очі: у 90% випадків можна виявити недоліки. Тому після здачі будинку перевірте все, що тільки можна. Якщо є істотні недоліки (ті, за яких жити у квартирі не можна), то акт приймання-передачі підписувати не можна. Припустимо, у квартирі не працює каналізація, у стінах та вікнах є дірки, а вхідні двері зламані. Усі дефекти слід зафіксувати в окремому документі (дефектному акті). Тільки після усунення всіх недоліків забудовником, можна приймати квартиру, підписувати акт приймання-передачі, взяти ключі та оформляти квартиру у власність. Але про це… так, іншого разу.
Розкажіть у коментарях, а який у вас був досвід вибору забудовника та на що ще важливо звертати увагу? І якщо раптом є питання на тему – не соромтеся! Ми разом із експертами ПІК постараємося на них відповісти.
Показать полностью
10