Страх виникає в ситуації, коли не знаєш, як поводитися. А якщо щось піде не так з іпотекою, а якщо обдурить продавець, а якщо забудовник збанкрутує, а якщо… аааа! Але варто знайти відповідь – і все виглядає не таким безнадійним. Пікабу та ПІК зібрали поширені страхи, пов’язані з купівлею житла, і розібралися, які марні, а які цілком виправдані. І пояснили, що із ними робити.
Частина I. Страхи про документи та угоду
«Риелтор окажется мошенником!»
Страх зрозумілий. За кількістю страшилок конкуренцію недобросовісним забудовникам, мабуть, можуть становити лише недобросовісні ріелтори (на Пікабу сотні таких історій за тегом). Головна рекомендація – перевіряти рієлтора до того, як зверніться до нього і тим більше про щось домовитеся. Це можна зробити як мінімум за відгуками в інтернеті та реєстрі сертифікованих компаній та атестованих фахівців ринку нерухомості. Порада банальна, але в ідеалі працюйте з людиною, перевіреною часом чи друзями. Ще краще, якщо він здійснював угоди, аналогічні до вашої. Наприклад, нещодавно допоміг другові купити квартиру.
Якщо знайомих немає – тоді йдіть в агентство, але попередньо прочитайте відгуки. Так, читати відгуки і 2019 року буває корисно. Обов’язково укласти з агентством договір, уточніть, як застрахована робота рієлтора, на яку суму, попросіть показати страховий поліс! У договорі вкажіть, що саме хочете: лише підбір квартир чи супровід угоди? У разі супроводу у договорі має бути пункт про правову перевірку та дослідження історії квартири ріелтором з письмовим висновком. Якщо робота рієлтора буде недобросовісною, щось трапиться на угоді або справа дійде до суду, відповідатиме за збитки, за ідеєю, будуть рієлтор чи агенція. Часто сума відшкодування – це розмір винагороди рієлтора. Тобто дуже мало. Але можна отримати й більше, якщо довести провину рієлтора у суді. Так, це не буде просто і швидко, як мінімум доведеться зібрати всі документи, листування та повідомлення у месенджерах. Знову ж таки, враховуйте, що це не 100% гарантія, і частина відповідальності залишається на покупці.
“Документи на угоді будуть фальшиві!”
Якщо говорити про новобудову, продаж квартири по ДДУ виключає ризик подвійного продажу (докладніше тут). Якщо про вторинку – обов’язково перевірте усі документи. При іпотеці документи запитає та перевірить банк, якщо купуєте самостійно – не проходьте повз цей пункт. Він важливий!
Вам понадобятся:
– Витяг з домової книги, що в квартирі ніхто не прописаний;
– довідка про відсутність заборгованості з комунальних платежів, світла та капітального ремонту;
– нотаріально завірена заява про те, що при придбанні нерухомості та продажу продавець не перебував і не перебуває в шлюбі. Якщо складається – нотаріально завірена згода чоловіка на продаж;
– Довідка або скріншот з особистого кабінету з сайту ПФР про те, що в покупці квартири не брав участі материнський капітал. Якщо брав участь, то потрібний дозвіл органів опіки на продаж квартири;
– Довідка про те, що продавець не перебуває на обліку в психо-і наркодиспансері. Іноді її просять навіть у банку;
– витяг з ЄДРН, в якому відображені дані про власника та обтяження;
– можна попросити у продавця копії правовстановлюючих документів на квартиру: свідоцтво про власність, договір купівлі-продажу, дарування чи наслідування тощо.
Для безпеки можна оформити титульне страхування свого права власності на квартиру. Якщо раптом угоду з якоїсь причини визнають недійсною чи незаконною (а з вторинною так буває), вам повернуть гроші. Тим, хто купує новобудову за договором про пайову участь, титульне страхування не потрібне. Більшість забудовників, як ПІК, працюють за ФЗ-2014 – отже, ваші права захищає держава.
Часть II. Страхи про ипотеку
«Виплачуватиму іпотеку до пенсії (ну років 20 точно)»
Тривалий термін іпотеки, мабуть, лякає найбільше. Перспектива робити щось до самої пенсії так собі. Але є добрі новини (і статистика): у середньому, російський іпотечник повертає кредит банку за сім років із випередженням графіка. Як це вдається?
Не хочемо виступати в ролі Кепа, але потрібно вчитися заощаджувати (ну чи більше заробляти). Якщо ви з цим і так добре справляєтеся, тоді можна оформити дострокові платежі. Ще за квартиру реально отримати податкове відрахування – повернути податки, сплачені державі. Причому це вирахування не лише за покупку квартири, а й за сплачені за іпотекою відсотки.
Пример. Вирахування на купівлю житла – до 260 000 рублів на особу. Купили квартиру з чоловіком, отже, відрахування може отримати кожен. Максимальна сума для розрахунку відрахування – 2 млн. рублів. Тобто навіть якщо квартира коштувала 8 млн рублів, повернути податки ви зможете тільки з 2 млн. До речі, якщо квартира коштує менше 2 млн рублів, можна «добрати» відрахування у майбутньому, коли купите ще одну (але мало). Також можна отримати 13% від суми виплачених за іпотекою відсотків, але вони мають бути не більше ніж 3 млн рублів. Через війну максимум відрахування за відсотки з іпотеці – 390 000 рублів.
Як достроково погасити іпотеку чи оформити податкові відрахування – у нашій інструкції.
«Не смогу платить по кредиту и влезу в долги»
Тут час згадати пораду «рекомендуємо нагромадити фінансову подушку». Ідеальний і майже нереальний варіант – 3-4 місячні оклади в недоторканному запасі. Для свого ж спокою варто ще застрахувати життя і працездатність. Тож, вважайте, це також обов’язковий пункт. Якщо розумієте, що іпотека стала для вас непідйомною, не тягніть і обговоріть ситуацію з банком. Можливо, переглянути умови іпотеки на якийсь час або продати квартиру, щоби повернути борг банку.
“Мене звільнять, а в мене ж іпотека!”
Тому важливо розрахувати іпотеку з кишені. Тобто таку, щоб ви легко знайшли роботу із зарплатою, яка покриє борг. З правильними розрахунками допоможе проста інструкція та, наприклад, єдина іпотечна анкета ПІКу – з нею простіше визначитись із банком. Якщо раптом залишилися без роботи, а запасного варіанту немає – скажіть про це банку. Взагалі банку не дуже вигідно, щоб виплати за кредитом припинялися, тому він може придумати якесь рішення. Допустимо, тимчасово зменшити суму платежу чи дозволити виплачувати лише відсотки за кредитом, не погашаючи основний борг. Якщо банк запропонував такий варіант – уважно вивчіть умови, прописані у договорі, щоб не було сюрпризів.
Інший варіант позбутися параної – страхування від втрати роботи. Така страховка діє, якщо:
– Ви потрапили під скорочення;
– компанія, де ви працюєте, закрилася;
– договір розірвали через зміну власника компанії;
– договір розірвали за незалежними від сторін обставинами: заклик на службу, вихід співробітника з декрету, сімейні обставини або втрата працездатності.
Враховуйте, що страховка не покриє звільнення за власним бажанням або за згодою сторін, звільнення за статтею чи порушення дисципліни. До речі, застрахувати себе можна одночасно з оформленням кредиту у банку.
«Захочу продати квартиру, а іпотеку ще не виплачено!»
Так можна! Але для цього потрібно отримати дозвіл банку, адже квартира перебуває у заставі. Як тільки дозвіл отримано – все, шукайте покупця. Якщо квартиру купують за готівку, домовтеся з менеджером банку, щоб зняття обтяження та реєстрація відбулися одночасно – це убезпечить угоду. Після цього можна робити розрахунок: одну частину грошей отримує банк рахунок погашення іпотечного боргу, другу – ви. Якщо вашу квартиру хочуть купити в іпотеку – банк переоформить її з вас на покупця, а ви отримаєте решту грошей за вирахуванням боргу перед банком.
Продати недобудовану новобудову також можна! Щоправда, продаватимете ви не квартиру, а право на неї. Найнадійніше підписати договір переуступки вашого ДДУ. До речі, з такої угоди не потрібно платити податок, якщо продаєте квартиру за ту саму суму, за якою купували.
Пам’ятайте: якщо квартира перебуває у власності менше п’яти років, продавцю доведеться заплатити податок на отриману від продажу вигоду. Наприклад, якщо продали квартиру на 100 000 рублів дорожче, ніж купували, потрібно заплатити 13 000 рублів податку.
“Мені доведеться заплатити більше, ніж я розраховую!”
Якщо ви не зважили на купу інших витрат і не прочитали перші кроки до покупки квартири, тоді це правда. Купуючи квартиру, потрібно сплатити не лише саму квартиру. Ще на вас чекають захоплюючі витрати на реєстрацію угоди, нотаріальне засвідчення договору, отримання права власності, рієлтора тощо. Відкладайте на це щонайменше 50 000 рублів.
– Купуєте квартиру в іпотеку? Запитайте банк про витрати, наприклад, на страхування або оформлення договору. Вам маємо докладно розповісти, за що потрібно заплатити і скільки.
– Купуєте за допомогою рієлтора? Підпишіть договір, в якому описано послуги та ціни на них. Уточніть, як застрахована відповідальність рієлтора і що це дасть, якщо угода не відбудеться (спойлер: найчастіше нічого, відповідальність на вас).
– Купуєте квартиру самостійно? Потрібно сплатити держмито на оформлення права власності та завірити договір купівлі-продажу у нотаріуса.
– Купуєте новобудову? Поставте питання менеджеру. Він точно знає, яких витрат не уникнути, а які опціональні.
“Якщо банк перегляне ставку вже виданого іпотечного кредиту”
Банк не має права переглядати договір після його укладання. Якщо у договорі прописано фіксовану ставку, вона не зміниться. Більше того, ви можете рефінансувати іпотеку та зменшити відсоток за кредитом. Деякі банки пропонують кредити зі змінною ставкою – за таких умов відсоток змінюється щороку та залежить від рівня інфляції. Але про це має бути написано у договорі.
Часть III. Страхи про новостройки
«Если стройку заморозят!»
Поширений та, на жаль, реальний страх серед покупців новобудов. Тим, хто хоче купити квартиру в будинку, що будується, потрібно детально вивчити документи забудовника, проектну документацію, запитати, чи застрахована відповідальність забудовника – а потім перевіряти ще раз.
Перевірте темп будівництва, подивіться, чи добудовано попередній проект, чи були затримки, чи зданий будинок вчасно. Багато хто через страх залишитися ні з чим вибирають квартири на пізній стадії будівництва, коли будинок майже готовий, але при цьому він може коштувати дорожче, а квартир є менше.
Останніми роками несумлінним забудовникам вирішили дати бій. Наприклад, з 1 липня 2019 року почнуть діяти поправки до ФЗ №214 «Про участь у пайовому будівництві». Тепер до забудовників будуть ще жорсткіші вимоги (наприклад, вони зобов’язані проводити всі угоди через банк, а не безпосередньо брати гроші з покупців), а права та гроші пайовиків точно будуть під захистом. Тобто покупцям новобудов жити спокійніше, ось тільки можуть піднятися ціни на житло. Вже цього літа 🙁 Подробнее об изменениях читайте здесь.
«Квартира при здачі відрізнятиметься від плану!»
Якщо купили квартиру на стадії будівництва, її фінальна площа напевно трохи відрізнятиметься від початкової. Це майже неминуче, мало хто із забудовників здатний збудувати будинок з точністю до сантиметра. Крім того, остаточний розрахунок площі квартири відбувається лише після обмірів БТІ, саме ці дані визнаються фінальними. Якщо квартира стала більшою – доведеться доплатити, менше – забудовник повинен повернути вам частину грошей.
Інша річ, коли змінилося планування квартири. Як правило, до ДДУ додається експлікація (план) майбутньої квартири, і це є невід’ємною частиною договору. Зміни до планування можуть бути внесені лише за вашою згодою – це закріплюється окремою угодою. Якщо зміни з вами не узгодили і різниця з початковим плануванням очевидна – ви можете відмовитись від квартири та вимагати повернути гроші у повному обсязі. Недоліки можуть бути менш істотними: подряпини на вікнах, непрацююча вентиляція, нерівні стіни. Все це варто уважно перевірити під час приймання квартири. Знайшли недоліки та миритися з ними не хочете? Запишіть усі вади в акт огляду. Акт прийому-передачі не підписуйте, поки забудовник не вирішить проблеми. Так, маєте право!
“Мою квартиру продадуть двічі!”
Якщо купили квартиру у новобудові за договором пайового будівництва – це просто неможливо. Договір оформляється в органах державної реєстрації, у спірних ситуаціях суд буде на вашому боці. Це регулюється тим самим ФЗ-214.
Часть IV. Страхи про вторичку
«На квартирі висітимуть борги за комунальні платежі!»
А ось тут не зовсім так. Борги з комунальних платежів під час продажу квартири не переходять на покупця. Вони вважаються за людиною, а не за квартирою. Ви повинні платити комунальні платежі тільки з дати реєстрації договору купівлі-продажу. Але є й винятки: борг із капітального ремонту переходить на нового власника (пруф). Управляючі компанії можуть захотіти стягнути борг попереднього мешканця з нового. Це незаконно, і ви можете піти до суду, якщо вони погрожують відключити воду або світло. Щоб не витрачати нерви та затьмарювати переїзд, попросіть продавця показати квитанції за комунальні платежі та зібрати свіжі довідки про стан особового рахунку ЖКГ, рахунки за капітальний ремонт та світло.
«Угоду скасують родичі, визнавши продавця неосудним!»
Ні, ми не вигадуємо тут байки і не вигадуємо страхи. Так трапляється (і часто). Перед угодою запитайте у продавця довідку із психо- та наркодиспансерів. Причому робіть це впевнено: якщо посоромитеся, потім вам кусати лікті. Довідка покаже, що продавець не стоїть на обліку – це буде вам аргументом. Вся угода має бути оформлена у присутності нотаріуса: тільки він зможе запевнити, що продавець був адекватний у момент продажу квартири.
«Мені продадуть квартиру з обтяженням, її доведеться повернути!»
Для цього перед угодою необхідно перевірити юридичну чистоту квартири. Запросіть виписку з ЄДРН: у ній ви побачите, хто власник квартири і чи є на ній обтяження. Замість виписки можна замовити довідку про об’єкт нерухомості на сайті Росреєстру. У ній та сама інформація. Якщо на квартиру накладені обтяження (застава, арешт, оренда), уточніть у продавця, як і коли він їх погасить. Якщо бачите у довідці кілька власників, переконайтесь, що наміри про продаж у всіх збігаються – попросіть нотаріально завірену заяву про це. І взагалі дізнайтеся, хто в квартирі прописаний і вимагайте витяг з домової книги, щоб у вас точно не було несподіваних сусідів.
Шаг 1. Думаю купити квартиру. Куди тікати і на що дивитись?
Шаг 2. Здається, я дозрів до покупки квартири! Як вибрати забудовника і не залишитися ні з чим
Шаг 3. Як взяти іпотеку (страшно ж!) І не облажатися. Інструкція для новачків
Шаг 4. Як правильно вибрати планування квартири? Студії, сорочечки або європланування
Шаг 5. Що впливає вартість квартири? Все, що потрібно знати про оздоблення, ремонт та машиномісце
Шаг 6. З 2019 року купувати квартиру у новобудові стане безпечніше, але (можливо) дорожче. Розповідаємо чому
Шаг 7. Життя після придбання квартири. Як отримати податкове вирахування (до 650 тисяч!) та достроково погасити іпотеку
Шаг 8. Як правильно вибирати квартиру для сім’ї із дітьми. Інструкція за сім кроків
Це передостанній крок проекту «10 кроків до купівлі квартири», який ми робимо разом із експертами компанії ПІК. Розкажіть нам у коментарях, з якими проблемами ви стикалися? Чи є щось про що ми забули?
Показать полностью
4